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本文转载自微信民众号:子木聊房

 

文/子木

昨天下午,自然资源部下发一则文件,引发楼市震惊。

新闻,天下22城将实行“两集中”,三批次供地。

这22个都会划分为:北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

翻译成大白话:

天下主要一二线都会未来土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。

已往,地方卖地,一年四季都可以,但现在,一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”,其影响力绝不输于去年的「三道红线」,甚至可以称之为:

土地供应侧历史级改造。

为了更好地明了这次改造,我先从出台靠山最先,然后逐步推理房价走势、开发商生长、房屋生意的影响。

1

影响逻辑

关注楼市的同伙应该不生疏,招拍挂制度,是昔时我们从香港老师傅那学来的,简朴来说:

地方将土地招标、拍卖、挂牌,开发商竞价购置。

竞拍的人多了,土地价钱抬升,高溢价率成交,竞拍的人少了,低溢价率成交,甚至土地流拍。

土地生意也叫做房地产一级市场。

然后, *** 拿卖地赚来的钱盖学校、医院,修公路、地铁,开发商在地上盖楼,卖房或出租,这叫做房地产二级市场。

一二级市场相互勾连,相互影响,形影相随。

但这其中是有猫腻的。

好比开发商买地,并不需要全款,而是自己拿出20~30%的基础资金,其他的钱去银行或者其他地方借。

然后开发商卖期房收钱,还给银行,再融资买地开发、还钱……

明面上是实业制造,暗地里就是一场金融游戏。

但屋子不是通俗消费品,不像电动小摩托,用几年就坏了,基本上人们会住一辈子,还可以代代传承。

屋子越盖越多,人却越来越少,若是根据2019年人均40多平米的居住面积,实在中国的屋子已经够用了。

但这场金融游戏远没有住手,地方继续卖地赚钱,发商们抢地拼规模、做年老。

金融可以天马行空,但不可以虚无缥缈。

当屋子卖不出去,开发商还不上钱的时刻,引发的系统性金融风险,谁都无力负担。

这两年暴雷的房企有许多,大型房企也不在少数,市场烂尾盘一批接一批。

于是乎,从2016年房住不炒最先,中央天天都在想方设法打压楼市,降低房地产风险。

好比“两道红线”限制开发商杠杆,“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。

现在,又把矛头指向了土地交易市场。

2

拆穿谣言

之前地方招拍挂卖地很自由,土地在地方 *** 手里,想怎么卖就怎么卖。

但卖着卖着就出了问题

有的都会由于太过依赖土地财政,纵容房价炒作,经济没起来,房价没少涨。

房价高了支持不住,容易出事儿,就想着通过控制土地出让,“饥饿销售”,营造重要气氛。

另有的则是通过开发商,造一些高价地王楼王,拉高房价天花板,营造一种欣欣向荣的行情,“买涨不买跌”,自然购房者愿意入市接盘。

为了不让地价掉下来,什么法子都有。

但现在,要求土地出让集中公示、集中招拍挂、一年最多卖三次,完全改变了逻辑。

我们从文件中看到:

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1、要根据本地区房地产市场实际情形,合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应,2021年通告供应量不得低于近五年(2016年-2020年)平均完成交易量。

2、要求向社会公然年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外,住宅用地信息公然必须实时、准确、周全,让市场主体易获取、能看懂。

大白话翻译就是:

别玩猫腻,无论你想不想,以后土地供应量必须要保障足够,一年最多卖三次,所有用地信息必须让人人看到。

这相当于中央变相收回了土地管理权限,从根子上举行“房住不炒”。

这样导致的效果显而易见,地方土地财政会响应削减,之前玩土地调控的都会会露出真相,房价绷不住,最先进入下行周期。

许多人问我,为什么我所在的都会“要啥没啥”,房价随着大潮涨了许多,但就是不回调?

谜底就在2021年。

3

砸一个坑

接下来说说对二级市场的影响。

土地一年只能卖三次也就意味着,开发商在一个都会买地的机遇就只剩下了三次。

若是三次机遇掌握不住或者掌握欠好,接下来很可能揭不开锅了,而且极其磨练开发商的资金实力。

机遇成本极高。

这就好比拍卖行一年就举行三次拍卖会,三次拍卖一整年的瑰宝。

这些瑰宝有好的有差的,那么资金实力雄厚的拍卖人一定会占有优势,而且由于竞拍者众多,好瑰宝价钱一定会更高。

这里我有一个担忧。

政策实行后,一二线都会优质地段的地价,越拍越高,房价也随着上涨。

优质土地被龙头开发商哄抢,银行也把钱都借给了龙头开发商,中小开发商则被迫挤到三四线都会。

中小开发商融资能力弱,对回款极端渴求,但遇上行情冷淡的三四线都会,会导致一大批开发商被加速镌汰。

届时会砸一个大坑出来,期房烂尾风险蕴蓄。

固然这个政策实行后,房价涨势跟都会潜力一目了然。

由于两极分化异常显著,地卖得好的、卖得贵的都会,未来房价一定继续上涨;那些卖得差的,动不动流拍的都会,则会陷入负循环。

而且土地集中放量,到时刻可能会像“洪水冲闸”一样,在一个节点大量涌出。

好比天津昨天宣布统一招拍挂时间为3月、6月、9月。

根据8个月的平均开发周期盘算,那么2021年11月、2022年2月、5月,就是天津楼市新盘的集中放量期。

到时刻可热闹了。

开发商为了把屋子卖出去,无所不用其极,业内踩踏、营销噱头,开发商会想尽一切办法把你拉进售楼处。

4

应对计谋

那么作为买房人,应该若何面临这次土地制度改造呢?

*** 面木做几点总结,希望可以帮的上你。

首先我们要明了,开发商、银行、地方 *** 划分代表着人、钱、土地楼市三大要素,现在划分被摁在砧板上,不得转动。

炒房军团彻底瓦解,房住不炒下了死手。

而这次土地制度改造是在揭穿楼市谣言,让信息加倍透,让分化加倍显著,那么2021年房价应声下跌的都会切勿投资,刚需自住无妨。

其次一定要关注所在都会的“土地集中供应时段”。

正常情形,顺推8个月就是新居集中上市期,这个时间段买房对照舒适。

新居销售越猛烈,购房者越是“天主”,到时刻什么送汽车送家电首付贷,乱七八招的营销方式可能都要上线,新居逐步挑。

最后就是对风险的认知。

政策实行后,会加速镌汰一大批中小开发商,在买期房的时刻,多留一个心眼,问一问他除了这块地,另有啥瑰宝。

若是其他的土地买在市中心,说明这家伙实力挺强,对照平安,若是都买在鸟不拉屎的地方,或者没几块地,这时刻你就要重要了。

有时刻买房就是跟开发商相亲,你得看他长相性格、个人能力、家庭靠山,一个都不达标的,赶早让他走远。

能做到这些,你最少逾越了80%的买房人。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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