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临近年末,土地市场供应行至最后一轮。11月9日,福州也发布了新一批集中土拍的信息,共计33宗涉宅地块,起始价约136.44亿元,将于12月初进行。此前,包括济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等在内的多个城市已陆续披露了今年第三轮集中供地的信息。

在经历了第二轮的土拍的冷淡之后,第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低,如广州的部分地块取消了“限房价”,南京放宽房企的资质要求,苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等,旨在降低房企参与土拍的难度。

克而瑞预计,为了应对土地市场的降温,将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。

不过,已经完成了第三轮土拍的无锡,表现冷清依旧,底价成交、本地城投城开托底情况明显。多位房企内部人士向第一财经表示,当前资金依然紧张,第三轮供地整体保持谨慎态度。业内也预计,“房企土地采购的意愿将长期下降”。

多城调低土拍门槛

调降入场门槛,成为第三轮土拍的一大特点。

11月初挂出集中出让公告的广州,在第三轮将推出17宗地块,总起价为434.1亿元。这其中有7宗地为第二批流拍地块再上架,并明显调低了出让门槛。有4宗地块下调起始价,番禺、增城两宗地块起始价虽未下调,但降低了配建要求,增加了可售货值。同时,广州第三批次供应中的南沙、黄埔地块,取消了“限房价”的要求。

此外,广州对部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求,允许最长六个月内付清。中指院指出,在房企融资难度升级,市场行情下滑,年底要结清工程款的当下,这将极大缓解房企短时间内资金压力。今年年底前仅需支付20%的保证金,提高了对房企的吸引力。

苏州在保证金方面也做出了让步,第三轮地块的保证金比率统一为30%,而在第二轮时,22宗地块中,仅有8宗地块保证金比例为30%,余下的多为50%。

南京拍地规则放松,一方面在于房企资质的要求从此前的二级甚至一级,降至当前三级及以上,更重要的是,第二轮供地中,有11宗地块要求不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让等要求,而第三轮中取消了这一约束。

除了规则的变化,具体地块体量的调整,也会对企业购地产生影响。中指院指出,在北京的第二轮土拍中,“房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块,石景山区首钢园区和门头沟区永定镇均推出了两宗地块,其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍,而大体量地块因无人报名被延期至下一批。”

上海在第三轮供地中便出现了这样的变化,供应的地块明显“缩小”。共计24宗宅地中,有8宗地块起始价在10亿元以下,有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。其中,青浦朱家角地块总价低至5.3亿元。业内人士指出,总价较低的地块带来的资金压力也相对较小,对没有入帐的房企来说是个机会。

整体来看,亿翰智库研究总监于小雨认为,第三次集中供地的规则来看,确实有些城市出让放宽了拿地要求,预计这次除了国央企拿地外,不排除一部分此前发展平缓的本土企业有拿地的可能性,这部分企业熟悉当地市场、熟悉当地 *** ,且资金受限不大。

据中指院统计,超半数城市的宅地成交楼面价较首批集中供地时有所下滑,厦门、重庆、武汉较首批降幅分别达到32%、32%、23%;同时,20城第二批供地共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而首批次则仅为6.5%。

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10月76家房企零投资

各地降低拿地门槛的举动,在调动房企拿地积极性上,或能产生部分积极作用。

在准入门槛有明显降低的南京,某Top20房企一线投拓向第一财经传递了较为乐观的态度,“这次南京保证金比例下调到20%了,门槛降低,估计会比二批次热一些,”地块冷热差异会更明显,热门地块会比二批次热度上升一些。

“这批次取消了不得合作的限制,我们预计参拍家数会增加,”上述投拓表示,“南京大部分房企,都不排斥合作,这个时候用小股撬动大货值,还是比较合适的,既保利润,又有规模。”但在资金面整体较为紧张的情况下,“溢价率不会很高的”。

另一位身处合肥的全国性房企内部人士则表示,合肥第三轮供应的都是好地,滨湖新城还有5宗地块,“但据了解,现在还在做测算、准备报名的,就是一些央企国企,再加龙湖。”

也有一位国企背景的投拓人士向第一财经表示,接下来第三轮中有好机会就会拿地,并且也不局限在热点城市地区。

不过,房地产行业整体依然处于悲观情绪之中,对于拿地不太积极。

在上周进行的一场投资者交流会上,世茂集团管理层在谈及拿地问题时便表示,要优先保刚性兑付,集中资金保证债券的偿付,后续融资明显放松了才会考虑买地。

“近期和企业沟通交流下来,一致反馈第三次集中供地不会拿地,没钱的或者说是钱紧的,基本就是不拿。”某地产分析师向第一财经透露,“有点钱的,有两方面的顾虑,政策预期不明确,不敢拿;另外,马上年底要做漂亮财报,不能拿。”

小房企更是如此。一位长沙本地开发商向第一财经表示,第一轮拿了一块地,但第三轮不会拿地了,现在“没钱了”。

据亿翰智库监测,2021年10月,百强房企中,有76家房企零投资,无新增货值,企业投资力度持续下降,各梯队房企货值门槛皆大幅下挫,其中,TOP10房企门槛值为1659.4亿元,同比下降38%。

市场人士预计,房企谨慎拿地的态势将会持续。克而瑞研究中心表示,在宽供应、低门槛的前提下,企业拿地积极性将会有所提升,第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善,但由于房企资金链紧张,参与竞拍的房企数量将进一步减少,部分城市最终成交价将会明显降低。

标普信评也认为房企土地采购的意愿将长期下降。“目前房地产调控政策在长期而言仍将持续,行业基调仍然是去杠杆,整体资金面将长期处于相对紧张的局面。因此,在资金面紧张的情况下,房企可能收缩土地采购支出以度过难关,土地购置意愿或将长期转弱。”

(编辑:付健青)

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